编者按：近期，部分投资者通过深交所投资者服务热线（400-808-9999）咨询关于基础设施公募REITs相关事宜。为帮助投资者进一步了解相关规定，本所整理了投资者咨询较为集中的问题，供投资者参考。
与股票、基金不同，公募REITs以底层基础设施项目评估价值为定价基础，将运营产生的稳定现金流（如项目租金、垃圾处理费等）作为主要回报来源，随着交易价格上涨，产品净现金流分派率将逐步下降。以“红土盐田港REIT”为例，以2022年3月22日收盘价3.441元进行测算，产品净现金流分派率将由发行时的4.15%下降至2.77%。投资者若盲目跟风高溢价买入公募REITs产品，将面临投资回报大幅下降的风险。
2.针对公募REITs二级市场交易价格风险，基金管理人及深交所采取了哪些投资者保护措施？
公募REITs产品如果出现涨幅较大的情况，相关基础设施REITs应披露关于溢价风险的提示性公告，如有必要，还应向深交所申请停牌。针对公募REITs市场运行情况，深交所将严格按照《深圳证券交易所证券投资基金上市规则》《深圳证券交易所交易规则》和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》相关要求，持续加强交易监测，督促市场主体充分信息披露，多措并举加强投资者教育，引导投资者理性参与，避免盲目跟风交易，切实维护公募REITs市场平稳运行。
3.投资者应当如何理性看待公募REITs投资？
公募REITs产品所持基础设施项目盈利能力较强，分派率良好，二级市场价格较发行价上涨存在一定业绩支撑，但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。境内公募REITs市场刚刚起步，市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉。投资者应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。
4.投资者应当如何看待公募REITs部分战略投资者限售份额解限安排？
基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符合网下投资者规定的专业机构投资者（简称其他战略投资者），可以参与战略配售。其中，其他战略投资者持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。2021年6月21日，全市场首批9只基础设施公募REITs顺利上市，其他战略投资者认购份额占发售总份额的比例在15%-52%之间。2022年6月20日，上述其他战略投资者持有基础设施基金份额期满12个月，符合解除限售条件。考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉，不排除首批REITs产品在部分战略投资者持有份额解除限售后，二级市场价格出现一定波动。建议投资者密切关注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相关战略投资者解限份额、流通安排等情况，理性分析公募REITs投资价值，避免盲目交易，导致投资损失。
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